Recuerde: alquilar no es ni mucho menos una opción disparatada propia de iletrados económicos. Según la coyuntura, podría ser más bien al revés.
A buen seguro todos hemos oído alguna vez aquello de que alquilar una vivienda equivale a tirar el dinero. ¿Qué sentido tiene abonar un alquiler de 500 euros al mes si puedo destinar ese mismo dinero a comprar una casa a plazos mediante una hipoteca? Al cabo de 30 años de alquiler no tengo nada; tras 30 años hipotecado, poseo una vivienda. El peso de los hechos parece contundente, pero sólo lo parece.
Entendamos que comprar un inmueble equivale a adquirir anticipadamente todos los servicios de habitación y vivienda que ese inmueble nos vaya a proporcionar; por el contrario, alquilar un inmueble significa adquirir día a día esos servicios de habitación. Algo parecido sucede con la disyuntiva entre comprar un automóvil o alquilar un coche (un taxi, por ejemplo) cada vez que queramos desplazarnos a otro lugar: en el primer caso, pagamos de golpe todos los servicios futuros que nos proporcionará el vehículo, en el segundo los vamos abonando sobre la marcha.
Sucede que las viviendas y los vehículos son bienes de consumo duradero: son bienes que aguantan ser usados más de una vez, es decir, bienes que a lo largo de su vida nos proporcionan todo un flujo de servicios futuros. Por eso suelen ser objeto de alquiler: sus propietarios optan en ocasiones por vender unos pocos de esos servicios a personas que sólo necesiten emplearlos de manera muy esporádica. Por ejemplo, normalmente alquilamos las películas en DVD... a menos que queramos ver el mismo filme numerosas veces, en cuyo caso será preferible comprarlo.
En este sentido si, como sabemos, los bienes presentes son más valiosos que los bienes futuros, a nadie debería extrañarle que comprar un bien duradero nos salga más barato que alquilarlo muchas veces. Es bastante simple: como pagamos por adelantado una enorme cantidad de servicios futuros (por ejemplo, los servicios de habitación que un piso proporcionará también a nuestros hijos una vez se lo hayamos transferido mortis causa), exigimos un descuento en el precio de todos los servicios que recibiremos de manera más tardía. Verbigracia, imagine una vivienda con una vida estimada de 30 años y cuyo alquiler anual asciende a 10.000 euros: es evidente que el precio de adquirir su propiedad será inferior a 300.000 euros (tal vez rondaría los 160.000 euros o incluso menos).
Así pues, las ventajas e inconvenientes de comprar los servicios poco a poco (alquilar) y de comprarlos todos de golpe son bastante claras. Si alquilamos un bien de consumo duradero que queremos usar frecuentemente, pagaremos un mayor precio total por sus servicios y quedamos expuestos al encarecimiento futuro del alquiler, pero a cambio disfrutaremos de un mayor margen de adaptabilidad: si en algún momento deseamos interrumpir o sustituir nuestro consumo, podremos hacerlo sin problemas (podremos cambiar de domicilio una vez venza el contrato de alquiler). Si, en cambio, compramos un bien de consumo duradero, pagaremos un precio total menor, pero perderemos margen de adaptabilidad y quedaremos expuestos al riesgo de reducciones futuras del alquiler (no nos podremos beneficiar de las mismas): dado que compramos anticipadamente todos sus servicios, más adelante no podremos dar marcha atrás si queremos dejar de consumirlos o si queremos renegociar el precio (ya los hemos pagado). Es cierto que el propietario de un bien de consumo duradero tiene la opción de desprenderse más adelante de parte de sus servicios (alquilarlo) o de la totalidad de ellos (enajenar el bien), pero para ello deberá encontrar a alguien que desee subrogarse en su posición (lo puede ser costoso y complicado) y, además, sigue quedando expuesto al riesgo de que hasta entonces el alquiler se haya abaratado (en cuyo caso el precio de la vivienda también lo hará).
Por supuesto, en este análisis estamos dejando de lado otras consideraciones que pueden ser muy importantes a la hora de escoger entre una opción u otra, como el valor sentimental o la seguridad jurídica que puede derivarse de una vivienda en propiedad. Se trata de unos "servicios" que sólo puede proporcionarnos una casa en propiedad y por los que mucha gente está dispuesta a pagar; es decir, la utilidad de esos servicios puede elevar el precio final de las viviendas en propiedad hasta acercarlo a la suma de todos los alquileres futuros. Siguiendo el ejemplo anterior, si una persona tiene una preferencia muy alta por ser dueño de la casa, puede que esté dispuesto a abonar los 300.000 euros que costarían todos sus alquileres futuros. Sabido, pues, que estos sentimientos tienden a elevar el precio que uno está dispuesto a pagar por la vivienda en propiedad, podemos omitirlos del resto del análisis por simplicidad.
Llegados a este punto, parecería que la cuestión sobre si comprar o alquilar una casa se encuentra ya zanjada: quien quiera flexibilidad alquilará, quien desee ahorrarse dinero comprará. Sin embargo, cometeríamos un error si pensáramos que el coste de oportunidad de no comprar una casa son las sumas de dinero que deberemos abonar por el alquiler: el auténtico coste de oportunidad es todo el dinero que dejamos de ganar por emplearlo en la compra de una vivienda.
Volviendo al ejemplo anterior, imagine que tiene la opción de adquirir la casa por 150.000 euros o arrendarla por 10.000 al año. En apariencia, la compra es bastante más barata que el alquiler pero, ¿destinaría todo este dinero a adquirirla si alternativamente lo pudiese invertir a un 10% anual asumiendo muy pocos riesgos? No sería demasiado sensato: para ahorrarse pagar 10.000 euros al año en alquiler, dejaría de ingresar 15.000. La cuestión puede plantearse en los siguientes términos: si entendemos que el rendimiento de una vivienda en propiedad son los alquileres anuales que usted se ahorra pagar, ¿qué rentabilidad le sacaría a la vivienda anterior? 10.000 dividido entre 150.000 es el 6,6%. Así pues, ¿qué uso de su dinero es el más rentable? ¿El 6,6% que obtiene de comprar la casa o el 10% que es capaz de ingresar invirtiendo sus ahorros en otros activos? Obviamente, el 10%; en tal caso, lo razonable sería alquilar la vivienda, no comprarla.
Claro que la mayor parte de la gente no compra su casa mediante sus ahorros, sino tomando prestados los ahorros de los demás, esto es, a través de las hipotecas. Tenga presente que pedir prestado el dinero para adquirir una vivienda es una operación muy parecida a alquilar el dinero que necesita para comprar la casa. Con ello quiero decir que quienes están hipotecados no son los más adecuados para afirmar que "alquilar es tirar el dinero", pues ellos alquilan no una casa, pero sí la suma de dinero que han necesitado para comprar la casa (es decir, según sus propios términos, dilapidan el dinero que han de pagar año a año en concepto de intereses por alquilar ese capital).
Cuando el endeudamiento entra por la puerta, la racionalidad suele salir por la ventana. Mucha gente vería absurdo endeudarse al 3% para invertir el dinero pero no para comprar una vivienda. Poco importa que la inversión proporcione una rentabilidad esperada del 10% y la compra de vivienda del 6,6%: hipotecarse parece más seguro y es la única opción que muchos contemplan para aceptar endeudarse. Así pues, si los tipos de interés estuvieran en el 3% y el ahorro de adquirir una vivienda equivaliese al 6,6% anual, ¿no sería más sensato comprar que alquilar? En general sí, pero tengamos en cuenta que el ahorro será mucho menor que antes: pagaremos 150.000 euros por una vivienda y nos ahorraremos un alquiler de 10.000 al año, pero de media pagaremos 4.500 euros anuales en concepto de intereses hipotecarios. Es decir, el ahorro por comprar la vivienda caería a 5.500 euros anuales... una rentabilidad de poco más del 3,5%, a cambio de la cual usted estaría sacrificando la flexibilidad a la hora de cambiar de vivienda y la flexibilidad a la hora de utilizar el dinero inmovilizado de una manera distinta a la que lo ha hecho (tiene una hipoteca que amortizar).
Además, piense que si los tipos de interés se sitúan durante mucho tiempo al 3%, serán legión quienes opten por comprar casas apalancándose, lo que hará que el precio de la vivienda en propiedad se encarezca con respecto al alquiler y que, por consiguiente, el ahorro derivado de no pagar el alquiler sea relativamente menor. Sigamos con el ejemplo anterior: suponga que como consecuencia de la compra masiva de viviendas, los precios se elevan a 333.000 euros. En tal caso, usted gasta de golpe 330.000 euros para ahorrarse 10.000 euros anuales: una rentabilidad del 3%. Pero recuerde que tiene que pagar unos intereses del 3% sobre el capital prestado, lo que significa que al final será lo comido por lo servido: alquilar el dinero le costará un 3% anual y con ese capital podrá comprar una vivienda que le proporcionará un rendimiento del 3% anual. En apariencia se queda en tablas, pero recuerde que si decide comprar tendrá un margen de adaptación a los cambios financieros (deudas) y reales (propiedad de la vivienda) mucho menor que quien alquila un inmueble y lo paga mensualmente con su renta o sus ahorros.
En definitiva, no se lance a comprar una vivienda por creer que está tirando el dinero en el alquiler. No es así o, al menos, no siempre es así. Especulaciones y sentimentalismos al margen, antes de adquirir una vivienda habrá de comparar la rentabilidad de ahorrarse el alquiler con el coste financiero de pedir prestado el capital necesario (si es que lo hay) y, sobre todo, con el coste de oportunidad de invertir ese capital en otros activos de similar riesgo (o cuya superior rentabilidad le compensen el mayor riesgo). Sólo si la rentabilidad esperada de adquirir la vivienda supera los otros dos costes, tendrá sentido no alquilar. Pero, aun en el caso de que así sea, también habrá que considerar si ese exceso de rentabilidad sobre el coste le compensa la pérdida de flexibilidad real y financiara derivada de comprar la vivienda.
En cualquier caso, recuerde: alquilar no es ni mucho menos una opción disparatada propia de iletrados económicos. Según la coyuntura, podría ser más bien al revés.
Juan Ramón Rallo es doctor en Economía y profesor en la Universidad Rey Juan Carlos y en el centro de estudios Isead. Puede seguirlo en Twitter o en su página web personal. Su último libro es Crónicas de la Gran Recesión (2007-2009).
